Antes de firmar: revisión del contrato de arras
La mayoría de compraventas de vivienda entre particulares se inician con un contrato de arras o señal. Su redacción determina las consecuencias si una de las partes se echa atrás, por lo que conviene que un abogado lo revise antes de la firma.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato; si desiste el comprador, pierde la señal entregada, y si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
- Arras confirmatorias: no permiten el desistimiento libre; su incumplimiento se rige por las reglas generales de resolución e indemnización de daños del art. 1124 CC.
- La calificación de las arras depende de lo que efectivamente diga el contrato, no de cómo lo llamen las partes, por lo que la redacción es determinante.
Vicios ocultos en la vivienda
Si tras la compra aparecen defectos que no eran visibles ni conocidos en el momento de la firma y que hacen la vivienda impropia para su uso o disminuyen ese uso de forma relevante, el comprador puede ejercitar las acciones de saneamiento por vicios ocultos de los arts. 1484 a 1490 del Código Civil: la acción redhibitoria (resolver la venta) o la acción quanti minoris (reducción del precio), además de la indemnización de daños si el vendedor conocía el defecto. El plazo para ejercitarlas es de seis meses desde la entrega de la vivienda.
Otros problemas frecuentes
Doble venta de la misma vivienda a distintos compradores (art. 1473 CC), incumplimiento de plazos de entrega, discrepancias entre lo publicitado y lo escriturado, cargas registrales no informadas, o comunidad de propietarios con deudas pendientes que pueden repercutir en el nuevo titular.